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吴晓东律师亲办案例
房屋租赁合同纠纷案例
来源:吴晓东律师
发布时间:2020-09-12
浏览量:1179

案号:(2020)苏0214民初1911号

承办律师:吴晓东  代理被告瞿某某

【案情】

原告:李xx

被告:瞿某某
xx向法院提出诉讼请求:请求判令解除李xx与翟xx于2018年3月31日签订的房屋租赁合同。事实和理由:2018年3月31日,李xx与翟xx签订《房屋租赁合同》1份,约定李xx将后宅社区明园星都房屋出租给翟xx,年租金为16500元,租金半年一付。合同第五条约定翟xx在承租期间,应遵守国家法律,遵守当地有关的治安管理条例,相处好邻里关系,做到不扰民。合同第六条约定如翟xx有下列情形之一的,李xx可以终止合同,收回房屋:1、违反合同第五条;2、擅自改变房屋结构或未经房东许可进行转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;3、利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的;4、租金未提前一个月支付并在此基础上无故拖欠15天。翟xx在承租期间一直存在违规行为,将房屋的厨房及客厅出租给不同的人居住。2019年12月17日,无锡市下发了《关于加强群租房安全管理的通告》(以下简称《通告》),规定原始设计为厨房、卫生间、阳台和储藏室的,不得出租供人员居住,且出租房屋不可以违建。2019年12月21日,李xx和翟xx沟通过违建违规的问题,翟xx表示由社区统一整改拆除。2020年3月1日,李xx在租赁房屋室内有人的情况下进屋检查,发现厨房在整改后2个月有新的租客,三室两厅的房子实际居住4户租客,并且全部系2020年2月疫情期间搬来的租客。

被告称:双方在签订房屋租赁合同时,李xx知晓其承租房屋用来转租,也知晓其对承租房屋进行隔断。2019年12月份,社区派人将房屋内隔断拆除并确认改造完毕,符合出租条件。2020年2月份,新入住的租客满足疫情防控下的出入条件。其中一租客想承租翟xx另一套租期未到期的房租,故在案涉房屋厨房临时过渡几天,并未对李xx及其他租客造成任何影响。2020年3月1日,翟xx向李xx支付2020年上半年房租。请求法院驳回李xx的全部诉讼请求。

法院查明确认事实如下:

2018年3月31日,李xx,翟xx签订房屋租赁合同1份,约定:翟xx租借李xx明园星都房屋,期限五年,自2018年7月1日起至2023年6月30日止;租金为16500元每年,6个月支付一次,先付后住,翟xx应提前两周支付下一期的房租;翟xx在承租期间,应遵守国家法律,当地有关的治安管理条例;翟xx有下列情形之一的,李xx可以终止合同,收回房屋;1、违反合同第五条,2、擅自改变房屋结构或未经房东许可进行转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的,3、利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的,4、租金未提前一个月支付并在此基础上无故拖欠15天;合同还约定房屋可以转租。合同签订后,翟xx现已经支付截止2020年6月30日的房租。

2019年12月,李xx就出租房隔断及备案登记事宜询问翟xx,翟xx表示隔断统一拆除,已在派出所备案。2020年2月25日、26日,李xx向翟xx通过微信沟通。李xx称:“房子我不想租了,等疫情结束我想把房子收回来”,又称:“合同没有到期。”在翟xx通过微信转账房租8250元时,李xx称:“我不是在催要房租,我是真的不想租了,这个钱我也不要了,就当补偿吧。”翟xx回复称:“合同没满了,我继续租,提前我损失就大了。”李xx称:“也就装修的钱,也没多少。”2020年3月1日,李xx向翟xx发出解除租赁合同通知书,载明:租赁期间翟xx违反了《房屋租赁合同》第六条第2项,在未经允许的情况下进行分租;同时违反了《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第三项,将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途;现通知翟xx自本通知函发之日起,双方租赁合同终止,请翟xx在收到书面通知后7日内(最迟在2020年3月8日前)搬出案涉租赁房屋,结清所有费用并交还钥匙;如翟xx在上述期限内不搬出,将通过必要的法律途径予以解决。同日,李xx收取翟xx妻子支付的案涉房屋2020年上半年租金8250元,但同时回复称如果7日内搬走,将退还多余费用。2020年3月8日,李xx称:“我到了,来交房吧。”翟xx称:“声明合同没到期交什么房,出租期间再去房子有什损失由你承担。”

诉讼中,李xx举证照片打印件若干,以证明2020年3月1日,其至案涉房屋查看时,案涉房屋经过整改隔板已经拆除,但厨房内租住有新的租客。翟xx对照片打印件真实性无异议,但表示租客在厨房内租住七八天。翟xx提供2020年4月份案涉房屋视频一份,证明案涉房屋隔断已经拆除,厨房无人居住,堆放杂物。李xx对此无异议。

另外,李xx陈述:在签订合同时,其就知道翟xx将案涉房屋进行隔断出租,但未提出异议;在2019年无锡市下发《通告》后,其与翟xx通过微信进行沟通;翟xx将客厅做成隔断,将厨房进行出租,违反了《通告》及《商品房屋租赁管理办法》的规定,其有权按照合同第六条解除合同;2020年3月1日其向翟xx发出解除合同通知书后,因翟xx没有同意解除合同,故案涉合同当时没有解除。

【分析】
本院认为,案涉租赁合同合法有效,对双方当事人均有约束力。案涉合同约定,翟xx可对案涉房屋进行转租。李xx在出租案涉房屋时,明知翟xx对案涉房屋进行隔断并转租,李xx未表示异议。在无锡市相关政府部门下发《通告》之后,翟xx也积极配合进行整改,拆除隔断。现李xx以翟xx对案涉房屋进行隔断为由要求解除合同,于法无据,本院不予支持。

李xx表示其于2020年3月1日拍摄到案涉房屋内厨房租住有人,翟xx表示该租客仅在厨房过渡7、8天,现已搬离。从翟xx提供的2020年4月份的视频可以看出,案涉房屋厨房现无人居住,堆放杂物。结合李xx陈述租客均于2020年2月份入住,可以反应相关租客租住案涉房屋厨房短时间即搬离。从双方间聊天记录可以看出,在案涉合同未到期情况下,李xx表示不想继续出租案涉房屋并表示以2020年上半年租金作为对翟xx的补偿,被翟xx拒绝。后李xx进入案涉房屋拍摄照片,发出案涉解除函并收取了案涉房屋截止2020年6月底的租金。另外,李xx表示案涉合同并未因其发送解除函而解除。综合考量上述情形及案涉房屋现状,本院认定双方约定的解除条件现未成就。李xx要求解除合同的诉请,本院不予支持。

【结论】

驳回李xx的诉请请求。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》:

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。


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